Comprar imóvel financiado nem sempre vale a pena. Saiba por quê

Seria melhor planejar, poupar e investir o próprio dinheiro para comprar seu imóvel à vista nos próximos 6 anos ou antecipar a compra através de um financiamento e ficar 35 anos pagando juros, taxas e correções, rezando para que seu futuro e o futuro econômico do país conspire a seu favor?

Na situação econômica em que nos encontramos, será que é uma boa ideia comprometer 30 ou 35 anos da sua renda familiar com o pagamento de uma dívida?

Graças ao crédito imobiliário, o mercado consegue vender imóveis de quase 1 milhão de reais para pessoas que nunca tiveram e nunca terão todo esse dinheiro no bolso. É o milagre da multiplicação do poder de compra das famílias através do comprometimento da sua renda futura.

Facilidades, sonhos e ilusões

Realizar o sonho de comprar um imóvel, quase milionário, se tornou possível graças ao crédito facilitado. Basta assumir uma dívida de 35 anos ou 420 parcelinhas. Não é trabalhoso. Basta assinar alguns papéis e pronto. Só resta ostentar o grande feito entre amigos e parentes. Não é todo dia que você compra um imóvel de meio milhão em um bairro bacana, com piscina, churrasqueira, milhares de metros quadrados de puro lazer. Tudo bem que o apartamento é pequeno e apertado para receber visitas, nem tudo é perfeito.

Parece que do dia para a noite todos podem comprar imóveis que valem mais de meio milhão de reais. Estamos todos ricos? A maioria não percebe que comprar imóvel financiado não significa exatamente comprar um imóvel, mas comprar uma dívida. O imóvel só será efetivamente seu quando a dívida for paga.

Sua renda futura promovendo a alegria do mercado

Para o mercado imobiliário tanto faz vender o imóvel à vista ou financiado por décadas. O pagamento é sempre à vista.

Quem compra o imóvel à vista é o banco. Depois ele cobra do cliente o que foi emprestado, acrescido juros (aluguel de dinheiro).

O banco ainda lucra vendendo os seguros, uma conta corrente com taxa mensal, cartão de crédito com anuidade e um belo plano de capitalização cheio de prêmios para quem tem sorte e prejuízos para quem não tem.

O banco sabe que comprometer 30% da renda por 35 anos não é brincadeira. O cliente vai precisar do cartão de crédito, do cheque especial e de um crédito pessoal quando as coisas apertarem. Ou você compra um pacote de produtos do banco ou paga juros mais elevados.

O banco fica com o imóvel, a construtora fica com o dinheiro e você fica com uma dívida milionária. É necessário muita fé para que tudo dê certo nas próximas décadas de pagamento mensal de prestações.

Financiamento é para quem não sabe ou não quer saber planejar o futuro. Imóvel é o bem mais caro que as pessoas costumam comprar na vida. Imóvel só se compra 1 ou no máximo 2 vezes na vida. Uma decisão de compra dessas não pode ser feita em um fim de semana. A compra de um imóvel precisa ser planejada, no mínimo 5 ou 10 anos antes.

Para executar este planejamento de médio ou longo prazo, você precisa economizar, poupar e investir seu próprio dinheiro com antecedência, disciplina e paciência. O objetivo é depender o mínimo possível do dinheiro alheio que é extremamente caro no Brasil .

Para o mercado imobiliário e financeiro, não existe nada melhor do que financiamento imobiliário. É fácil convencer alguém que não tem educação financeira a assumir uma enorme dívida. É fácil convencer a pessoa que o financiamento é a melhor forma de se comprar um imóvel.

Se você não tem dinheiro hoje, pode pagar o imóvel comprometendo a sua renda futura. O risco para quem vende o imóvel é zero. O risco de quem financia também é muito baixo. Hoje existe a alienação fiduciária que permite ao banco leiloar o imóvel com o devedor dentro, com muita facilidade e sem muita burocracia. Existe um grande mercado de investidores prontos para comprar imóveis leiloados. A liquidez é garantida.

Já o risco de quem assume uma enorme dívida de longo prazo é muito grande. Um financiamento de 30 anos é muito longo. Imagine se você estivesse quitando um imóvel hoje depois de 30 anos de financiamento. Imagine como era o Brasil 30 anos atrás. Veja a quantidade de transformações políticas, econômicas e sociais.

A sua vida financeira foi estável nos últimos 5, 10 ou 20 anos? E como será o futuro? É difícil prever. Para o banco basta alguns meses de inadimplência para seu imóvel entrar na fila do leilão. A maior parte do risco deste negócio está nas suas mãos. A garantia de recebimento do banco é do seu imóvel. Imóvel é investimento de risco.

Você compra 1 imóvel e paga 3 imóveis para o banco

Financiar 90% do valor de um imóvel, para pagar em 35 anos, significa comprar um imóvel e pagar por três imóveis em forma de juros e taxas. É um ótimo negócio, para os bancos.

Já quem aprende a planejar, poupar e investir o próprio dinheiro só precisa pagar 70% do preço do imóvel. O restante você consegue ganhando juros sobre juros durante o período de acumulação do dinheiro.

Mesmo assim, muita gente ainda tem dificuldade de enxergar que crédito imobiliário pode ser um mau negócio para própria saúde financeira.

Alguém que queira comprar um imóvel de R$ 500 mil financiado, precisa ter no mínimo R$ 50 mil de entrada para receber R$ 450 mil emprestados do banco.

Só que para receber estes R$ 450 mil, a pessoa precisa assumir uma dívida de R$ 1.221.060,88 (juros de 9,67% a.a. CET) - Fonte: Simulador da CEF.

É como comprar um imóvel e pagar quase 3 imóveis para o banco (no nosso exemplo 2,75 vezes). Na prática é comprar a casa própria para deixar de pagar aluguel de imóvel, e passar a pagar aluguel do dinheiro. É trocar o locador pelo banqueiro. Tudo bem, no final o imóvel é seu. Só que no final você receberá apenas um imóvel depois de ter pago o equivalente a quase 3 imóveis. E não importa se no futuro o imóvel vai valorizar. O imóvel de quem comprou à vista também vai valorizar.

Devemos lembrar que a dívida da maioria dos financiamentos é reajustada pela TR. Quanto maior a taxa juros no Brasil maior tende a ser a TR. Dessa forma, os pagamentos de um financiamento pela tabela SAC podem não ser decrescentes como todo mundo imagina. Não é possível prever a taxa de juros no Brasil nos próximos, 10, 20 ou 30 anos. E isto representa um risco adicional para o devedor. Quanto maior o prazo maiores são as incertezas e os riscos. Baixe uma planilha que permite avaliar se é melhor comprar financiado ou alugar o imóvel.

Comprar imóvel em 6 anos de poupança ou 35 anos de dívida?

Vamos imaginar uma família que planeja seu futuro com antecedência. Se esta família investisse o valor da entrada do financiamento (R$ 50.000,00) e poupasse R$ 4.432,01 mensais, conseguiria os R$ 500 mil em apenas 6 anos e 1 mês em uma aplicação com rentabilidade real de 0,7% ao mês.

Na verdade esta família só teria que poupar R$ 373.536,73, os outros R$ 134.497,93 ela receberia de juros sobre juros. Aí você vai me perguntar como é possível conseguir 0,7% (descontado a inflação) se a rendimento da poupança está tão baixa?

Não existe só poupança. Você precisa diversificar. Existem métodos que permitem diversificar seus investimentos diluindo riscos e elevando ganhos. Você deveria aprender mais sobre alocação de ativos.

Comprar financiado ou à vista?

Como vimos, um imóvel de R$ 500 mil financiado, na verdade custa R$ 1.221.060,88 + correção pela TR, ao longo de 35 anos. Veja a comparação no gráfico acima. Quem escolhe juntar dinheiro para investir só precisa poupar R$ 373.536,73 do próprio bolso durante 6 anos para comprar o mesmo imóvel à vista. São os juros compostos trabalhando para você e não contra você. Faça simulações como estas no simulador de juros compostos.

Quem compra à vista paga menos

Observe na linha laranja do gráfico acima. Em 6 anos é possível ganhar R$ 134.497,93 de juros que somados aos R$ 373.536,73 poupados permitiriam comprar o imóvel de R$ 500 mil sem nenhum endividamento. Com dinheiro à vista seria possível até negociar preços ainda menores, principalmente se o imóvel fosse na planta ou usado. Atualmente os descontos para quem tem dinheiro são muito generosos.

E se o preço do imóvel subir?

Se o preço do imóvel subir durante o tempo em que você estiver poupando e investindo, mesmo assim, você se beneficiará dos juros compostos.

Se antes a família do nosso exemplo tinha apenas R$ 50 mil de entrada, depois de investir por 6 anos ela teria R$ 500 mil de entrada. Ela poderia optar entre comprar um imóvel mais barato à vista, continuar poupando e depois comprar o imóvel dos sonhos, ou poderia pedir um financiamento de pequeno valor para complementar os R$ 500 mil que possui.

Isto significaria um menor comprometimento da renda familiar, um financiamento de menor prazo, menos gastos com juros e taxas. Você pode comprar o mesmo imóvel tirando menos dinheiro do seu bolso.

OBS: Nos próximos anos os imóveis não devem subir de preço como ocorreu nos últimos anos. Muito pelo contrário. A situação econômica do país esta completamente diferente. Os números da economia não são favoráveis e existem rumores de bolha imobiliária. Poupar agora para investir no imóvel depois pode ser uma boa opção. Recentemente o Prêmio Nobel de Economia disse que não investiria em imóveis no Brasil.

Por isto, não vivemos o momento certo para financiar. Está na hora de se educar financeiramente para aproveitar o "dia das compras" do mercado imobiliário que está por vir. Para quem pretende comprar imóveis para investir, boas oportunidades devem surgir se você estiver preparado.

Conclusão

Imóvel bom é aquele que você pode comprar sem se endividar. Quando o endividamento é inevitável, que seja o mínimo possível, no prazo mais curto possível. Faça o planejamento da sua vida para depender menos do dinheiro alheio.

Aproveite para poupar e investir. Vivemos em um país com a maior taxa de juros reais do planeta. Isto é ótimo para quem sabe poupar e investir e péssimo para quem vive endividado. No Brasil, com as taxas de juros praticadas, não existe dívida boa.

Fonte: Administradores